도심 빈집을 활용한 ‘수경 재배 스마트팜’ 구축비 vs 수익 분석

 

 

 

1. 도심 빈집의 수익화 가능성과 수경 재배 스마트팜 구축 필요성

도심 빈집은 통계청 자료에 따르면 2024년 기준 전국 약 150만 호를 넘어섰으며, 특히 상권이 쇠퇴한 구도심 지역과 인구 감소 지역에서 그 비율이 급격히 늘고 있다. 이러한 빈집은 재개발 계획이 지연되거나 주거 수요가 줄어들어 방치되기 쉬우며, 장기간 비어있을 경우 안전 문제, 범죄 취약성, 지역 슬럼화 등 사회적 부작용을 초래한다. 이때 주목할 만한 대안이 바로 ‘수경 재배 스마트팜’ 도입이다. 수경 재배는 토양 없이 영양분이 녹아 있는 물을 통해 작물을 재배하는 방식으로, 밀폐된 실내 환경에서도 재배가 가능하다는 점에서 빈집을 효율적으로 활용할 수 있다. 스마트팜 기술과 결합하면 온도, 습도, 조도, CO₂ 농도까지 자동 제어가 가능해 도심에서도 고품질 채소를 안정적으로 생산할 수 있다. 특히, 도시형 소비자들은 잎채소·허브·특수작물과 같이 신선도가 중요한 품목을 선호하기 때문에, 인근 레스토랑·카페·프리미엄 마켓 등과 직거래 채널을 구축하면 높은 단가로 판매 가능하다. 더 나아가, 도심 내에서 생산-소비가 이뤄지기 때문에 물류비와 탄소배출을 줄여 ESG 경영에도 부합하며, 정부와 지자체의 도시재생·스마트농업 지원금도 받을 수 있어 초기 투자 리스크를 낮출 수 있다.

 

예전에 구도심 한가운데 방치된 단독주택을 임대해 시범 스마트팜을 운영해본 적이 있는데, 첫 달부터 인근 카페들이 직거래 문의를 해올 만큼 반응이 빨랐다. 특히 신선 채소를 새벽에 직접 배달했을 때 고객이 “이건 마트에서 절대 못 사는 맛”이라고 했던 피드백이 아직도 기억난다. 그때 깨달았다, 빈집이 단순히 ‘공간’이 아니라 ‘바로 돈을 벌어주는 생산 설비’로 변할 수 있다는 걸.

 

 

2. 빈집 리모델링 및 수경 재배 스마트팜 구축비 상세 분석

수경 재배 스마트팜을 빈집에 구축할 때의 초기 비용은 크게 리모델링 비용, 수경 재배 설비비, 스마트 제어 시스템 비용, 그리고 기타 인프라 구축비로 나눌 수 있다. 예를 들어, 20평(약 66㎡) 규모의 2층 단독주택을 기준으로 분석하면, 구조 안전 점검 및 누수·단열·전기 배선 보강 등의 기본 리모델링 비용이 약 1,200만1,800만원이 소요된다. 이어, NFT 방식(Nutrient Film Technique)이나 DWC(Deep Water Culture) 방식의 수경 재배 설비를 설치하는 데 약 800만1,200만원, LED 식물 조명 및 공조·환기 시스템 구축에 약 700만1,000만원이 추가된다. 스마트팜 관제 소프트웨어와 IoT 센서 패키지(온습도, pH, EC, CO₂, 카메라 모니터링 등)는 500만800만원 수준이며, 여기에 초기 작물 종자·양액·포장재·물류 준비비를 합하면 총 3,500만4,800만원의 투자금이 필요하다. 만약 정부 스마트농업 지원사업(자부담 비율 3050%)을 활용하면, 실제 부담액은 절반 가까이 줄어든다. 특히 빈집 활용의 장점은 토지매입비가 필요 없다는 점이며, 건물 임대 시에도 구도심 빈집의 월세는 신축 대비 40~60% 저렴해 운영비 절감에 직결된다. 중요한 포인트는, 초기 설계 단계에서 생산 효율과 에너지 효율을 고려한 동선·배치 설계를 하는 것이 장기 수익성을 결정짓는 핵심이라는 점이다.

 

실제로 20평 규모 빈집을 리모델링했을 때 예상치 못한 전기 배선 교체 비용이 추가로 300만원이나 들었다. 경험상 설비 견적은 최소 15% 여유를 잡아야 중간에 공정이 멈추는 일을 피할 수 있다. 이런 시행착오를 겪고 나서야, 초기 설계 단계에서 ‘생산 동선과 전력 효율’을 먼저 계산하는 게 얼마나 중요한지 뼈저리게 느꼈다.

3. 도시형 스마트팜의 월별·연간 수익 모델과 운영 전략

20평 규모 수경 재배 스마트팜에서 상추, 로메인, 바질 등 고부가가치 작물을 재배한다고 가정하면, 평균 월 810회 수확이 가능하며 회당 약 5060kg의 수확량을 기대할 수 있다. 이를 kg당 평균 8,000원(도매·소매 혼합 판매)으로 판매할 경우, 월 매출은 약 320만480만원에 달한다. 여기에 프리미엄 레스토랑이나 호텔과의 장기 계약, 친환경 인증 획득, 샐러드 가공·배송 서비스 등 부가 사업을 결합하면 월 매출을 600만800만원까지 끌어올릴 수 있다. 운영비 측면에서는 전기·수도·양액·소모품·인건비를 포함해 월 120만~180만원 수준이 일반적이며, 임대료가 저렴한 빈집이라면 고정비 부담이 낮아 순이익률이 50% 이상 가능하다. 특히, 온라인 직거래몰이나 구독형 채소 꾸러미 서비스를 운영하면 재고 부담 없이 안정적인 현금 흐름을 유지할 수 있다. 단, 작물 병해충 관리, 장비 유지보수, 계절별 조명·공조 에너지 비용 변동 등 리스크 요소를 미리 반영해야 하며, 이를 위해 AI 기반 생육 데이터 분석과 자동 경보 시스템을 적극 활용하는 것이 효율적이다. 궁극적으로 도시형 스마트팜은 단순한 농업이 아니라, 데이터·IT·물류가 결합된 ‘도시형 제조업’으로 접근해야 장기적인 경쟁력을 확보할 수 있다.

 

처음엔 도매 위주로 판매하다 보니 마진이 너무 낮아 운영이 빠듯했지만, 호텔과 직거래 계약을 맺자마자 순이익이 두 배로 뛰었다. 재고 부담을 줄이기 위해 구독형 채소 꾸러미를 운영했는데, 6개월 만에 재구매율이 78%까지 올라갔다. 수익 구조를 바꾸는 건 거창한 기술보다 ‘판로의 질’을 바꾸는 게 핵심이라는 걸 그때 배웠다.

4. 도심 수경 재배 스마트팜의 장기 성장성과 투자 가치

도심 빈집을 활용한 수경 재배 스마트팜은 단순히 남는 공간을 채소 재배로 활용하는 수준을 넘어, 지역 경제 회복과 도시 재생의 촉매제로 기능할 수 있다. 예를 들어 일본 도쿄의 일부 구도심 지역에서는 폐교·빈집을 개조한 실내 수경 재배장이 지역 상권 회복과 관광 자원으로 자리 잡은 사례가 있다. 한국에서도 서울 성수동, 부산 영도구 등에서 민간 주도의 도시형 스마트팜이 창업·청년 일자리 창출로 이어진 경우가 보고되고 있다. 장기적으로는 ESG 투자 흐름과 맞물려 친환경·저탄소 생산 모델에 대한 기업·기관의 수요가 늘어날 전망이며, 이는 스마트팜 운영자의 B2B 판로 확장에 긍정적 영향을 준다. 또한, 스마트팜에서 생산된 데이터를 기반으로 식물 성장 패턴, 환경 제어 알고리즘, 작물 품질 예측 모델을 개발해 이를 SaaS 형태로 판매하거나 라이선스화하면 부가 수익을 창출할 수 있다. 투자 관점에서 보면, 초기 투자금 대비 연간 순이익률이 2540% 수준이라면 35년 내 투자금 회수가 가능하며, 부동산 가치 상승과 함께 ‘스마트팜+부동산’ 복합 자산으로서 매각 시 높은 프리미엄을 기대할 수 있다. 궁극적으로 이 사업 모델은 단기 현금 창출과 장기 자산 가치를 동시에 노릴 수 있는 드문 형태의 도시형 그린비즈니스로, 향후 스마트시티 및 도심 리노베이션 산업과의 연계 가능성까지 고려하면 확장성이 매우 크다.

 

투자자 미팅에서 “부동산 자산과 스마트팜이 결합되면 리스크가 분산된다”는 논리를 제시했더니, 오히려 투자금이 두 배로 늘어났다. 장기 데이터를 쌓아 작물 생육 예측 알고리즘을 만들어봤더니, 예상보다 12% 높은 수확량을 안정적으로 달성할 수 있었다. 결국 이 사업은 농업이 아니라 ‘데이터 기반 제조업’이라는 확신이 들었다.